航空新城VS滨海商务区VS西城B片区，谁更牛？一次说清楚！
城市在发展，新兴板块相继冒出。
放眼珠海，保十琴、航空新城、科创北围、西城A片区……皆成为讨论度极高的热门板块。买家都在暗暗对比，哪些板块更值得买？哪些区域更有潜力？哪些楼盘品质更佳？
那么，今天我们就重点围绕金湾片区，聊聊三大“当红”板块：航空新城、滨海商务区、西城B片区。
三大板块定位不同，发展进程不同，城市界面兑现度也不同。
据不完全统计，航空新城有12个新盘在售、滨海商务区有2个，西城B片区有3个，产品丰富，每个板块也可以满足不同的购房需求。
|金湾三大板块在售楼盘
航空新城——从刚需外溢首选，逐渐转变为改善置业。楼价为金湾顶部，片区入住率正在走高；
滨海商务区——前期吸引了不少投资客置业，近期也有不少本地客正在入场，片区配套兑现也是肉眼可见；
西城B片区——高起点，商场学校同步在建，刚需投资均有选择入场。
那么究竟应该怎么选？今天房姐为你详细解读。
三大板块高起点规划
各位上车之前，来简单了解一下板块的发展历程。
航空新城——
航空新城，珠海首屈一指热门板块，从十年前的一片滩涂，发展到如今的城市副中心，配套高端，城市界面一流，不断刷新着我们的眼球。
2013年，金湾航空新城正式启动建设；
2014年，多条市政道路相继动工，一年后多条主干道建成通车；
2016年，板块雏形已现，配套逐步完善；
2017年-2018年，航空新城小学落成，航空新城中学启动，公共文化中心、产业服务中心等相继动工；
2021年，金湾华发商都开业，航空新城大城已成。
|航空新城楼盘
滨海商务区——
滨海商务区，规划定位为航空产业园唯一的商务办公以及产业综合配套区，板块整体规划清晰，展示面好，且未来与横琴仅一桥之隔（金海大桥建设中），地段位置优越。
2017年，滨海商务区出让第一宗土地，掀开板块的蝶变之旅；
2019年，区域内首发住宅项目开盘；
2021年，珠海一中金湾附属学校，正式落地滨海商务区；
2022年，滨海商务区首座商业体——万科里，元旦开业。
|滨海商务区楼盘
西城B片区——
西城B片区，规划为西部综合交通枢纽，面向珠江口西岸的生产性服务中心，创新创业基地，板块功能丰富，定位同样不俗。
2018年，中铁建拿下B片区商住地，开启板块开发运动；
2019年，融创竞得云水观棠项目地块，同年开放销售中心；
2019年12月，宝龙拿下商住地，B片区第一个商业综合体来了；
2022年，金湾宝龙广场，预计11月开业。
|B片区楼盘
显然，三大板块相继而来，可以说三足鼎立，不过兑现面各不同。
启动最早的航空新城，如今已是一幅新城面貌，且配套成熟，宜居性更佳，俨然成为西区的主角。
滨海商务区和西城B片区，启动较晚，不过规划和定位同样高起点，相信假以时日，能够后来者居上，大城成熟为时不晚。
三大板块成长性强
那么，怎么选？板块的成长性决定未来置换的高度和底气，三大板块也是各有不同。
其一、从板块区位来看
【点评】三大板块占位不相上下，皆是城市西拓的重要板块，且定位不同，前景皆可期。其中，航空新城作为承接主城需求外溢的第一站，优势明显，滨海商务区与横琴一桥之隔，同样值得高看。
【板块占位】航空新城＞滨海商务区＞西城B片区
航空新城、滨海商务区、西城B片区三大板块皆位于金湾片区。主城土地开发殆尽，珠海想要大展拳脚，只能向广袤的西区延展。
因此，城市西拓，成为珠海发展的重要战略布局，投入力度和发展决心清晰可见，带来的影响力和辐射力度，也是超乎想象。
从各板块来看，航空新城是当之无愧的珠海城市西拓首站，同时，横琴粤澳深度合作区利好来袭，与横琴一桥之隔（金海大桥在建）的滨海商务区，享受横琴利好辐射，区位价值也是水涨船高。
|区位示意图
其二、从交通通达性来看
【点评】航空新城占据洪鹤大桥桥头堡，西城B片区次之，两个板块距离珠海大道、香海大桥（建设中）等均是一两首歌的距离，交通四通八达。滨海商务区，未来待金海大桥建成通车，也必然为交通实力加码。
【交通出行】航空新城＞西城B片区＞滨海商务区
那么，板块内交通路网布局如何？
航空新城内部道路已基本通车，金山大道、金帆大道、金河东路、金城路、金鑫路、金泓路、金辉路等主干道路全部建成通车，出行无忧。
滨海商务区，区域一纵三横四桥的路网已逐渐成型，一纵为龙湖路，三横为金岛路、燕羽路、白龙路，四桥为金岛桥、燕羽桥、龙湖桥、白龙闸，均在逐一兑现中，板块界面佳。
西城B片区，毗邻珠海大道，双湖路南段、金湖大道等已建成通车，规划中的广佛江珠城际轨道也贯穿其中，区域内路网清晰，建设在有条不紊进行中。
|交通示意图
其三，从配套方面来看
【点评】三个板块配套兑现程度不同，航空新城居住配套已相继落地，板块成熟面更佳，滨海商务区商业学校等也在逐一兑现中，西城B片区规划配套还待落地，需要时间等待。
【配套兑现】航空新城＞滨海商务区＞西城B片区
航空新城斥资数十亿打造四大中心：华发国际商务中心、产业服务中心、公共文化中心、市民艺术中心。此外，航空新城金湾图书馆、金山公园等已投入使用，金湾华发商都已开业，航空新城小学已开学。
可以说，一切城市配套就绪，繁华大幕已然拉开。
|航空新城控规图
滨海商务区，珠海一中小学部、初中部在建，万科商业已经开业，还规划有83万平的主题公园用地，3公里的海岸线环绕、红树林湿地公园等生态资源。
可以说，目前板块其他配套还在兑现当中，板块宜居环境优越看得见，相信随着住宅项目等相继交付，人气上升指日可待。
|滨海商务区控规图
西城B片区，手握金湾宝龙城这一商业综合体，为板块实力加持，且B片区与航空新城相接壤，共享航空新城万千繁华配套，优势明显。
不过该板块还处于轰轰烈烈的开发阶段，且面积辽阔，配套成熟还需一定时日等待。
|西城B片区控规图
众所周知，配套是否丰富，是板块能否回归居住的重要标准。
航空新城配套完善，入户率不断攀升，且城市界面逐渐成熟，生活、教育、交通等一应俱全，可以说所见即所得，早买早享受。
滨海商务区占位佳，且配套在逐步兑现中，板块内宜居生态环境也是加分项，看好的买家可抢先上车。
西城B片区，板块规划面好，且享受航空新城利好辐射，不过目前区域内配套较为欠缺，大城成熟还需时间。
门槛友好度不同
关注完板块的发展现状，对于买家来说，预算就是要考虑的现实问题了，特别是刚需买家和改善型置业者。当然，土豪们就另当别论了。
那么，这些年三大板块的房价是涨了还是跌了？目前在售情况如何？
一、航空新城房价站上3万/㎡，首付门槛高
目前来看，航空新城房价整体居高不下，不少项目在3万/㎡左右，有豪宅盘已冲高至4万/㎡。
据合富研究院数据，去年航空新城区域均价26265元/㎡，其中2019-2021年房价整体趋稳，涨价较为明显的是在2018年至2019年，区域均价从19842元/㎡上涨到24844元/㎡，一年幅度超过25%。
|航空新城房价走势
从目前在售情况来看，航空新城上车门槛越来越高，其中最高单价4.5万/㎡，最高首付门槛232万。各项目在售产品面积段不同，价格不同，首付也各不相同，具体可分为三个阶梯：
第一阶梯：首付门槛173-232万，满足土豪型置业需求。可选择的楼盘有崇峰壹号院、鹏瑞·金玥湾、碧桂园华发滨海天际，产品面积段在180平左右；
第二阶梯：首付门槛80-138万，满足有换房需求的改善型置业者。两房换三房、三房换四房，有中海十里观澜、华发碧桂园滨海半岛、华发天茂国际半岛、 粤海拾桂府等楼盘可选择；
第三阶梯：首付门槛56-75万，满足首次置业的刚需购房者。有70-80㎡左右的小户型单位，面积小首付门槛低，上车压力比较小，天茂领航湾以及卓越·旭辉江屿海等，均有满足刚需的70余平户型。
| 项目 | 均价 （元/㎡） | 产品 | 首付门槛 （万） |
崇峰壹号院 | 45000 | 172-188㎡ 大平层 | 232 |
鹏瑞·金玥湾 | 35000 | 169-193㎡ 四至五房 | 177 |
碧桂园华发 滨海天际 | 28000 | 206㎡五房 | 173 |
鹏瑞 海玥湾 | 33000 | 140-143㎡ 叠墅 | 138 |
中海 十里观澜 | 33000 | 103-129㎡ 四房 | 101 |
华发碧桂园 滨海半岛 | 29000 | 92-138㎡ 三四房 | 80 |
粤海拾桂府 | 28000 | 90-126㎡ 三四房 | 75 |
华发天茂 国际半岛 | 28000 | 89-128㎡ 三四房 | 74 |
龙光玖誉湾 | 27000 | 91-119㎡ 三四房 | 73 |
卓越·旭辉 江屿海 | 29000 | 79-114㎡ 三四房 | 68 |
九洲保利天和 | 25000 | 81-173㎡ 二至四房 | 60 |
天茂 领航湾 | 25680 | 73-119㎡ 二至四房 | 56 |
二、滨海商务区在售项目不多，房价稳中有升
滨海商务区启动较晚，不过房价一直在追赶航空新城。
滨海商务区去年区域均价26349元/㎡，与航空新城不相上下。2019年区域均价23000元/㎡，2020年均价24074元/㎡，2021年均价26349元/㎡，三年涨幅约14.5%，可以说房价呈稳步上行趋势。
|滨海商务区房价走势
从在售项目首付门槛来看，最低首付在59-71之间，刚需和改善皆可上车。
尽管目前区域内在售项目不多，不过后期还有新项目加持，例如南光斩获滨海商务区的数宗宅地，未来也势必为滨海商务区带来丰富的居住产品。
| 项目 | 均价 （元/㎡） | 产品 | 首付门槛 （万） |
碧桂园 华发 海湾壹号 | 27500 | 88-125㎡三四房 | 71 |
万科海上 城市三期 | 29500 | 67-108㎡ | 59 |
三、西城B片区房价涨幅不大，上车压力放缓
西城B片区房价涨势并不明显，不过也呈上行趋势。
据合富研究院数据，西城B片区去年区域均价23405元/㎡，相比航空新城与滨海商务区，区域均价并不高。2018年区域均价21097元/㎡，2021年区域均价23405元/㎡，四年涨幅约11%。
|西城B片区房价走势
西城B片区核心区仅有三个新盘在售，均价在2.5-2.6万/㎡，首付门槛并不高。
中铁建国际城、金湾宝龙城、融创云水观棠等均有贴合刚需的三房，也有迎合改善的100平以上四房，刚需刚改都可以好好挑。
| 项目 | 均价 （元/㎡） | 产品 | 首付门槛 （万） |
中国铁建 国际城 | 25000 | 73-129㎡ 三四房 | 54 |
金湾宝龙城 | 25000 | 91-126㎡ 三四房 | 68 |
融创 云水观棠 | 26000 | 80-129㎡ 三四房 | 62 |
写在最后
买房这件事上，怎么买才不会错？没有标准答案。
眼下三大板块各有价值、各有优点，购房者可根据自己实际情况入手。
刚需做到量力而行，无论是航空新城、滨海商务区还是西城B片区，都有迎合刚需的产品，看兜点菜即可。
改善置业者，一般为升级居住空间、改善居住环境而来，也说明置业需求并不紧迫，可慢慢挑选。航空新城城市界面佳，所见即所得。如果等得起，滨海商务区前景可期，也是不错选择。
土豪置业者，三大板块可随便入手，大平层、别墅……产品丰富多样，买哪都不会错。
总的来说，珠海城市发展日新月异，置业需求也是与日俱增，看中了及时上车也是不会错。
所以，这三大板块，你会怎么选？欢迎评论区留下见解。
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